出卖房屋后却将房产证办他人请求确认房屋产权归属案
原告诉讼代理人：曾永前律师

【案情】

原告：周XX。
诉讼代理人：曾永前律师，广东凡立律师事务所律师。

被告：胡XX。
被告：潘XX。
被告胡XX在县城有一块约210平方米的地皮，经报批在此兴建一栋五层的宿舍楼。2007年5月21日，原告周XX与胡XX签订了一份《集资房合同协议条款》，约定：该楼东面第二层为周XX购买的集资房，单价3420元/平方米；动工前周国才先付押金20000元，完工再付2万元，余款在验收完及拿到房产证时付清。协议签订后，周XX按照约定陆续付给胡达辉房款和交易契税费33923.50元。房屋建成后，周XX对其购买的房屋进行了装修，于2007年12月搬进居住。周XX搬进居住后，向胡XX要求办理此房的房产证，胡XX却向周XX出示了该房的抵押物登记证，并告诉周XX，其于2007年12月8日与另一被告潘XX一同去 房地产管理局，将原告所购之房以潘XX之名办理了房产证，潘XX拿到房产证后，随即用此房作抵押在 信用社办理了房产抵押贷款，让周XX去找潘XX要房产证。
周XX在拿不到房产证的情况下，委托曾永前律师向向法院起诉，称：其按照协议约定交纳了集资款，并搬进了该房居住。但被告胡XX却将该套房屋的产权证办给了被告潘XX。要求法院确认该房屋的产权归其所有。


【审判】

法院经审理查明：两被告到 房地产管理局办理房产证时，没有提供其双方签订的购房协议及其他办理房产证所需要的有效证件。
该院认为：原告周XX与被告胡XX签订的《集资房合同协议条款》合法有效。原告已履行了协议并交了契税，现已在该房居住。为保护公民的合法权益，应该确认该套房屋的产权归原告所有，原告应将尚欠的购房余款给付胡XX。被告胡XX与被告潘XX到房管部门办理房产证时，没有提供双方的购房协议及依法能够办理房产证所需要的其他有效证件，胡XX的行为属于欺诈行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，胡达辉与潘淑珍办理房产证的行为属于无效民事行为。无效行为从行为开始就没有法律效力。被告胡XX及潘XX未提出答辩意见， 视为自愿放弃抗辩权。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院 判决如下：
坐落在 14号东面第二层房屋产权归周XX所有，周XX尚欠胡达辉购房款100860.90元，应在判决生效之日起三日内给付胡XX。

【曾永前律师评析及代理思路】

这是一宗房屋产权人与房屋产权证所有人不符的房屋确权案。
民法通则明确规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定；按照合同或其他方式取得的财产，财产权从财产交付时转移。在本案中，原告依照与被告胡XX签订的协议履行了自己的义务，并已对房屋进行了装修搬进居住，该房屋所有权事实上已由胡XX转移给了原告。据此，胡XX就应该按照合同约定，向房管部门为原告申领房产证。但胡XX却故意违背合同，瞒着原告，伙同另一被告潘淑珍，以欺骗手段从房管部门取得并非真正产权人的房产证，该行为显然是违背法律的，违法取得的房产证是无效的。两被告能非法取得房产证，是由于房管部门工作人员的疏忽造成的，行政职能部门对此应引起高度重视。


本案案情虽然简单、清楚，但其涉及的实体和程序法律问题并不那么简单，案件的处理明显反映出我国欠缺物权法制度所造成的理论认识上的空白。
依照物权理论，房屋作为不动产，其所有权取得为要式法律行为，以取得房产证为准，房屋的交付及其实际占有、居住都不是所有权取得或转移的标准。民法通则第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”其中交付转移所有权，通常理解是指动产而言，即动产所有权转移一般以交付为准，交付即改变了占有，占有就作为宣告所有权的公示方法。而不动产所有权的转移，属“法律另有规定”的问题，以取得所有权证为准，以办理了产权登记、产权过户登记为宣告所有权的公示方法。